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Comprobacion de valores en Comunidad de Madrid

El método de comprobación de valores más utilizado en la Comunidad de Madrid es un híbrido entre el “Dictamen de Peritos” (artículo 57.1.e, de la LGT) y el de “Precios Medios en el Mercado” (artículo 57.1.c). Se trata de un método de comprobación que les está dando muchos problemas y que está siendo anulado por los Tribunales, por lo que su impugnación tiene muchos visos de prosperar.

Últimamente, y ante el fracaso de este método de valoración, la Comunidad de Madrid está empezando a utilizar el método de comprobación del artículo 57.1.g (Valor asignado para la tasación de fincas hipotecadas).

El Tribunal Supremo ha declarado que los métodos de comprobación de valores son los previstos en el artículo 57 de la Ley General Tributaria, y no otros. En dicho artículo, no existen los métodos híbridos que en ocasiones utiliza la Administración. Por tanto, un dictamen de peritos cuyo resultado sea consecuencia de la aplicación directa de los precios de mercado será ilegal, en la medida en que no será un dictamen pericial al uso, sino tan sólo el resultado de la aplicación de otro método distinto.

Por tanto, cuando se haga un dictamen de peritos utilizando los precios medios de mercado calculados conforme a la normativa aprobada, el perito no podrá aplicar estos directamente, sino que deberá razonar su aplicación, lo que en la mayoría de los casos le obligará a una inspección personal del inmueble comprobado.

Además, en la Comunidad de Madrid es frecuente que los peritos lleven a cabo su valoración, basándola en el método de comparación de mercado. Es decir, en el valor otorgado en otras transmisiones de inmuebles que se consideran similares al comprobado.

Pues bien, Recientemente, el TSJ de Madrid ha anulado este tipo de comprobaciones, considerando que no están suficientemente motivadas. El Tribunal madrileño, venía hasta hace poco tiempo desestimando los recursos que se planteaban contra este método de valoración, pero ha cambiado su criterio a raíz de una sentencia del Tribunal Supremo dictada a finales de 2015.

En dicha sentencia, el Alto Tribunal consideraba que, en las comparaciones utilizadas entre inmuebles no se razonan las circunstancias por las que se consideran semejantes las fincas tomadas como referencia, ni se aportan las circunstancias de los inmuebles testigos empleados, desconociéndose si las transacciones que se citan son reales, ni qué tipo de transacción se llevó a cabo.

Además, tampoco se aclara si se trata de valores declarados o comprobados administrativamente, ni se justifica el estado de conservación de los inmuebles. Por último, ningún perito ha visitado estos inmuebles “testigo” para comprobar la idoneidad de la comprobación.
El Tribunal Supremo ya declaró en 2012 que la visita del perito era necesaria cuando se utilizaba el método del dictamen de peritos, y en la valoración se tenían en cuenta circunstancias tales como el estado de conservación, las calidades de edificación, etc…

El propio Tribunal Económico Administrativo Central, que pertenece al Ministerio de Hacienda, ha cuestionado estas valoraciones, indicando que deben incorporarse siempre al expediente administrativo las escrituras que documenten las operaciones que se utilizan como muestras o testigos.

Por último, y respecto a las comprobaciones que últimamente está realizando la Comunidad de Madrid, aplicando el método del 57.1.g (Valor asignado para la tasación de fincas hipotecadas), hay que indicar que se trata de un método de valoración cuestionado por el TEAC. Consideramos en consecuencia, que hay bastantes posibilidades de anular las liquidaciones que, en aplicación de dicho método de valoración, dicte la Consejería.

Por ello, es conveniente recurrir las comprobaciones de valores que lleguen de la Comunidad de Madrid, ya que en estos momentos están siendo muy cuestionadas, por los Tribunales y existen bastantes posibilidades de éxito.
Por tanto cuando se presentan casos donde el contribuyente. manifiesta. discrepencias habrá que estar atentos a :
Validez del procedimiento utilizado.
Aspectos procedimentales: prescripción, caducidad,órgano competente, etc … .
Método y circunstancias para la obtencion del valor del inmueble objeto de revisión.
Motivación particularizada para ese bien.
Valores discrepantes: antigüedad, superficie,localización,estado de conservación, destino de estado, etc … .
Para cualquier consulta pueden acceder a nuestra página www.reclamacionestributarias.es, o bien a través del correo info@reclamacionestributarias.es, desde donde le atenderemos de forma personalizada, siendo la primera consulta gratuita.
Un saludo.

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ASTURIAS: RECLAMACIÓN DE PLUSVALÍA GANADA

En esta sentencia se observa como el juez valora realmente la situación de indefensión del contribuyente ante un  impuesto , que lejos de materializar un hecho en el que se produce una obtención de ganancias patrimoniales, está a todas luces fuera de la realidad social y económica, como así lo ha puesto de manifiesto en este mismo año el Tribunal Constitucional, al exonerar del impuesto de PLUSVALÍA MUNICIPAL cuando no exista obtención de ganancia en la transmisión del inmueble.

 

 

El Juzgado anula el pago de la plusvalía por un garaje vendido en pérdidas.

 

El Juzgado de lo contencioso administrativo número 1 ha dejado sin efecto una liquidación del impuesto de plusvalía de 190,88 euros, emitida por el Ayuntamiento a partir de la venta de una plaza de garaje a un precio inferior al de su adquisición por parte de un particular. En el fallo, la magistrada que vio el caso aplica una reciente doctrina del Tribunal Constitucional en la que se establece que en aquellos casos en los que “no ha habido incremento alguno en el valor” del bien “no hay razón para el cobro del impuesto”, dado que, en último término, “no existe hecho imponible”.

 

Además, el Alto Tribunal determina, y así se recoge en esta sentencia, que “la carga de la prueba” para decidir si realmente hay un hecho imponible que justifique el cobro del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía) corresponde a la Administración.

 

Hasta ahora, subraya el fallo, el sistema legal “partía de la base” de que siempre se producía un incremento de valor. Se trataba de una interpretación que, para la magistrada, “no se puede mantener” a la vista de la doctrina del Constitucional.

 

Así las cosas, y “entre tanto no se defina un nuevo marco legal para el impuesto que nos ocupa”, el fallo apunta que una vez que por el contribuyente “se cuestione con un mínimo fundamento que el incremento de valor no se ha producido”, no le correspondería a él “la prueba de no realización del hecho imponible”, sino que debe ser la Administración tributaria quien pruebe que realmente se produjo. “Todo ello al desaparecer el soporte legal que antes existía para presumir que dicho incremento de valor se produjese siempre”, sostiene la jueza.

 

Los Juzgados ovetenses ya han dictado, al menos, dos sentencias anulando el cobro de la plusvalía con este argumento. En todo caso, y pese a estimar el recurso, la magistrada no impone el pago de costas, “al no estar asentado todavía un criterio jurisprudencial” al respecto.

 

La magistrada afirma que, al no haber “incremento de valor”, el Consistorio se queda sin “hecho imponible” para cobrar.

 

Por tanto todos aquellos contribuyentes que hayáis obtenido pérdidas en la venta de algún inmueble, podéis recurrir en el plazo de 4 años desde la fecha de la transmisión del mismo , sea por venta o por herencia.

Para cualquier consulta, estamos a vuestra disposición en los diferentes canales de  nuestra web.

 

Un saludo.

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PROPUESTAS DE LA F.E.M.P. PARA LA MODIFICACIÓN DE LA PLUSVALÍA MUNICIPAL

 

LOS MUNICIPIOS INTENTAN COBRAR EL IMPUESTO DE PLUSVALÍA MUNICIPAL TAMBIÉN PARA LOS TERRENOS RÚSTICOS: PRADOS , FINCAS RURALES, ETC … .

 

 

 

La Federación Española  de Municipios y Provincias, después de la última sentencia del TRIBUNAL  CONSTITUCIONAL  – Mayo 2017 , plantea una reforma parcial del mecanismo para el cálculo de la plusvalía municipal, sustituyendo  los porcentajes actuales por un “coeficiente  de variación del mercado inmobiliario del suelo”, elaborado a partir de fuentes oficiales anualmente según la Ley de Presupuestos Generales  del Estado.

Un cambio que plantea introducir  la F.E.M.P.   a futuro , para compensar las probables  y cuantiosas devoluciones,  que durante estos últimos cuatro años tienes  derecho si pagaste por impuesto por el que no obtuviste ganancia alguna, se trata de gravar no sólo por añosa enteros si no por los períodos inferiores , es decir , meses … -.

Otro cambio,  que plantea dicha organización   es gravar no sólo que el hecho imponible se produzca en bienes inmuebles de carácter urbano, sino también en los de naturaleza rústica.

Así, se plantea realizar de ahora en adelante una deducción en el IRPF  y  I. Sociedades con una cierta deducción ?.

De esta forma se amortiguaría la descomunal de impuestos cobrados indebidamente,  al haber cobrado por incrementos de valor de suelo urbano ficticios.

 

Os recordamos que tenéis 4 años a partir de la liquidación del  impuesto, si te han cobrado pese al haber obtenido pérdidas en la venta  de tu inmueble o en la transmisión recibida en la herencia recibida.

 

 

Un  saludo.

 

info@reclamacionestributarias.es

Tfno. : 619816916

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REVISIÓN REAL DE VALORES CATASTRALES ???.

LA PONENCIA DE VALORES: PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN COLECTIVA DE BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA:

¿REVISIÓN DE VALORES CATASTRALES RESPECTO A PRECIOS DE MERCADO ????.

UNA FANTASÍA PARA EL CONTRIBUYENTE.

En el capítulo V- Valoración- del Real Decreto Legislativo 1/2004 de 05 de Marzo , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, en sus artículos del 22 al 24 , se describe tanto como se obtiene el valor catastral , así como los criterios y límites .

Entre otros aspectos o factores que se tienen en cuenta a efectos de computar el valor del inmueble se contempla:

1.- La localización del inmueble, las circunstancias que afectan al suelo y su aptitud para la producción.

2.-Costes de ejecución material de las construcciones, beneficios de contrata, …, el uso, la calidad, antigüedad del inmueble y otras características especiales si así se determinan como tales.

3.-Gastos de la producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción.

4.-Las circunstancias y valores del mercado.

5-Cualquier otro factor que reglamentariamente se determine.

Y en el art. 23.2, literalmente dice así:

El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado , entendido por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará , mediante orden del Ministro de Hacienda , un coeficiente de referencia de mercado para los bienes de una misma clase.

En el art. 24, titulado “Determinación del valor catastral” éste se determinará a través de la correspondiente Ponencia de valores, bien a través del Procedimiento de Valoración Colectiva General, Parcial o Simplificada.

La ponencia de valores es un instrumento administrativo por el cual se establecen los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para determinar el valor catastral. En la misma ponencia, se incluyen, todos los elementos necesarios, que por modificación del planeamiento urbanístico, adquieran la clase a que se refiera dicha ponencia con posterioridad a su aprobación, estableciendo las bandas de valores, en función de tipologías, usos, aprovechamientos urbanísticos y grados de desarrollo del planeamiento.

Después de todo el “ boom inmobiliario”, donde los precios de las viviendas, solares , y en fin, cualquier inmueble, ha experimentado un alza espectacular hasta aproximadamente el 2008, los municipios/autonomías, a través de las diferentes exacciones, no han parado de recaudar dichos impuestos , sobre unas bases imponibles lejos de toda realidad económica y urbanística.

En su artículo 28, el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, señala los procedimientos para determinar la valoración catastral, tanto de los bienes inmuebles urbanos como rústicos.

Es curioso que si bien indica la ley que estas revisiones se podrán realizar bien de oficio, bien a instancia del Ayuntamiento correspondiente, cuando respecto ( sic ): “a una pluralidad de bienes inmuebles, se pongan de manifiesto diferencias sustanciales entre los valores de mercado y los que sirvieron de base para la determinación de los valores catastrales vigentes, ya sea como consecuencia de una modificación en el planeamiento urbanístico o de otras circunstancias”, la ADMINISTRACIÓN ha girado la cabeza y ha hecho “oídos sordos”a la situación tan compleja que los contribuyentes de a pie estamos atravesando.

Y aunque la ley establece en el art. 28.3 apartado a): “ … que la revisión de la ponencia de valores sólo podrá iniciarse transcurridos 5 años desde la entrada en vigor de los valores derivados del anterior procedimiento … “, señala de forma meridiana , que en todo caso se iniciará a partir de los 10 años desde dicha fecha.

En resumen, nos encontramos con municipios donde las última revisiones de valores catastrales que realizaron muchos ayuntamientos a través del Catastro, se aplicaron en la banda de años más elevada ( años 2000-2008 ), en cuanto a precios por metro cuadrado dentro del sector inmobiliario.

También tenemos ayuntamientos, donde la ponencia de valores tiene más de 10 años de antigüedad, y que por temor a tener que actualizar a la baja los valores catastrales a los precios actuales de mercado, los ayuntamientos “ no mueven ficha”.

Y en fin, también hay ayuntamientos, que han calificado como suelos urbanos , suelos rústicos, que por no tener un instrumento urbanístico de desarrollo, no pueden ser calificados como tales, con el consiguiente agravio , pues el contribuyente ha de pagar Plusvalía , IBI, etc …, con carácter de suelo urbano , con la consiguiente valoración catastral ( ver sentencia del T.S.J. Cataluña ).

Afortunadamente, cada día nos vamos encontrando con sentencias en esta materia a favor del contribuyente, por lo que tenemos un camino abierto por recorrer en esto frentes, que de manera somera he intentado exponer.

A vuestra disposición,

Un saludo.

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