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Determinación del valor catastral de bienes inmuebles urbanos: Normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones.

 

Determinación del valor catastral de bienes inmuebles urbanos: Normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones.

R.D. 1020/1993

Algunas matizaciones, consideraciones y apreciaciones … .

 

En el art. 2 del R.D. 1020/1993 por el que se aprueba dichas normas, se hace referencia a un módulo de valor “M”, cuya revisión se realizará anualmente, sirviendo de base para la fijación del valor catastral prevista en la norma 16 .

El órgano competente de aprobación de ese módulo es el Mº de Economía a propuesta del Centro de Gestión Catastral y oído el Consejo Superior de la Propiedad Inmobiliaria.

Pues bien, el objeto de dicho módulo no es otro que recoger las variaciones experimentadas en el período de tiempo indicado en los bienes inmuebles de naturaleza urbana, “de acuerdo con los análisis de mercado que al efecto se realicen por el Centro de Gestión Catastral”.

En la denominación del cuadro marco de valores hace referencia a que el cálculo de los valores de suelo y construcción se realizarán en actuaciones masivas, garantizando una coordinación de los mismos.

Para la metodología , la norma nº 3 dice así:

Para el cálculo del valor catastral se tomará como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso pueda exceder de éste”.

 

En la norma nº 4 se define  como suelo urbano:

“Sin perjuicio de la clasificación del suelo, resultante de la legislación y el planeamiento urbanístico, tendrán la consideración de suelo a los efectos de su definición como bienes inmuebles urbanos y su consiguiente inclusión en el catastro inmobiliario urbano:

  1. a) El suelo urbano, el susceptible de urbanización, el urbanizable programado y el urbanizable no programado desde el momento en que se apruebe un programa de actuación urbanística, todo ello de acuerdo con las definiciones comprendidas en la legislación urbanística vigente.
  2. b) Los que, no estando incluidos en el apartado anterior, dispongan de vías pavimentadas o encintado de aceras y cuenten además con alcantarillado, suministro de agua, suministro de energía eléctrica y alumbrado público.
  3. c) Los ocupados por construcciones de naturaleza urbana definidas en la norma siguiente.
  4. d) Los que se fraccionen en contra de la legislación agraria vigente, siempre que tal fraccionamiento desvirtúe su uso agrario y sin que ello represente alteración alguna de la naturaleza rústica de los mismos a otros efectos distintos de los catastrales”.

Como es sabido hoy en día, y en el artículo publicado en esta web titulado “EL IBI Y LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 30 DE MAYO DE 2014”, el Tribunal Supremo fijó doctrina acerca de lo que se define como suelo urbano, siendo necesario un instrumento urbanístico en el caso de suelos que no hayan sido desarrollados previamente, y por tanto su consideración hasta aquel momento será clasificado como suelo rústico.

 En la Norma 16 se señala que:

“Los valores de MBC resultantes de esta diversificación podrán incrementarse por acuerdo de la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria, según los análisis de mercado que al efecto se realicen por la Dirección General del Catastro, mediante la aplicación de coeficientes comprendidos entre los máximos y mínimos que se incluyen en el cuadro siguiente”:

Módulo Básico de Construcción (MBC)

Coeficientes

MBC1

1,00-1,36

MBC2

1,00-1,31

MBC3

1,00-1,29

MBC4

1,00-1,27

MBC5

1,00-1,24

MBC6

1,00-1,22

MBC7

1,00-1,20

 

Y otra norma, cuyo contenido  no se corresponde  con la realidad:

“Norma 23. Estudios del mercado inmobiliario urbano.

“El Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria establecerá los criterios y contenido mínimo de los estudios del mercado inmobiliario que servirán de base para la redacción de las ponencias de valores … “

Estos estudios tienen por objeto la realización de una investigación de los datos económicos del mercado inmobiliario urbano, su posterior recopilación y análisis y la elaboración de unas conclusiones que reflejen la situación del mercado a los efectos de lo previsto en el artículo 66 de la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales”.

 

Por lo que se puede desprender después de ver entre otras , parte de esta normativa,  que el legislador sólo tenía en mente situaciones económicas favorables para el contribuyente , y por ende para  la Hacienda , en su sentido más genuino, obviando año tras año la  minusvalía patrimonial de sus inmuebles  en miles de ciudadanos en unos casos – con liquidaciones el I.B.I y en la Plusvalía Municipal desorbitantes- y en otros, practicando liquidaciones complementarias sobre el valor de compraventa en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales I.T.P. que nada tiene que ver con la realidad.

 

Saludos cordiales.

Quedamos a su disposición para resolver su caso.

Consulta gratuita sin compromiso alguno.

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Tfno.: 619816916

Eugenio Gómez

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CONTINÚAN LAS SENTENCIAS FAVORABLES PARA LOS CONTRIBUYENTES SOBRE LA CONSIDERACIÓN DEL HECHO IMPONIBLE EN LA “PLUSVALÍA MUNICIPAL”.

 

 


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CONTINÚAN LAS SENTENCIAS FAVORABLES PARA LOS CONTRIBUYENTES SOBRE LA CONSIDERACIÓN DEL HECHO IMPONIBLE EN LA “PLUSVALÍA MUNICIPAL”.

 

Recientemente, más en concreto, en Julio de este año, ha surgido una nueva sentencia de una alta instancia judicial- TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA  DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO DE ASTURIAS- dando la razón a la parte apelada por el propio Ayuntamiento de Oviedo.

 

Como otros Tribunales Superiores de Justicia de otras CC.AA., esta sentencia que a continuación reproducimos íntegramente, considera que no existe tal incremento del valor del terreno transmitido- vulgarmente conocido como ¨plusvalía municipal¨- ya que el valor de venta es inferior al que en su momento se produjo la adquisición, y por tanto, no existe hecho imponible, impidiendo la aplicación del tributo municipal – en base a lo dispuesto en el art.107 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales -, y desde donde los ayuntamientos se están nutriendo a manos llenas, sin consideración de la situación económica  real  de los terrenos y viviendas, desde el llamado ¨boom inmobiliario¨.

Para cualquier consulta sobre estos temas , quedamos a la espera a través de los distintos medios habilitados.

Saludos cordiales.

 

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PONENCIA DE VALORES CATASTRALES: REALIDAD O FANTASÍA.

  1. casa

 

LA PONENCIA DE VALORES: PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN  COLECTIVA DE BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA:

¿REVISIÓN DE VALORES CATASTRALES RESPECTO A PRECIOS DE MERCADO ????.

UNA FANTASÍA PARA EL CONTRIBUYENTE.

 

En el capítulo V- Valoración- del Real  Decreto Legislativo 1/2004 de 05 de Marzo , por el que se aprueba  el texto refundido de la Ley del Catastro  Inmobiliario, en sus artículos del 22 al 24 , se describe tanto como se obtiene el valor catastral , así como los criterios y límites .

Entre otros aspectos o factores que se tienen en cuenta a efectos de computar el valor del inmueble  se contempla:

 

1.- La localización del inmueble, las circunstancias que afectan al suelo y su aptitud para la producción.

2.-Costes  de ejecución material de las construcciones, beneficios de contrata, …, el uso, la calidad, antigüedad del inmueble y otras características especiales si así se determinan como tales.

3.-Gastos de la producción  y beneficios de la actividad empresarial de promoción.

4.-Las circunstancias y valores del mercado.

5-Cualquier otro factor que  reglamentariamente se determine.

Y en el art. 23.2, literalmente dice así:

El valor catastral  de los inmuebles no podrá  superar el valor de mercado , entendido por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará , mediante orden del Ministro de Hacienda , un coeficiente de referencia de mercado para los bienes de una misma clase.

En el  art. 24, titulado “Determinación del valor catastral”  éste se determinará a través de la correspondiente Ponencia de valores, bien a través del Procedimiento de  Valoración Colectiva General, Parcial o Simplificada.

La ponencia de valores es un instrumento administrativo por el cual se establecen  los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para  determinar el valor catastral. En la misma ponencia, se incluyen, todos los elementos necesarios, que por modificación del planeamiento urbanístico, adquieran la clase a que se refiera dicha ponencia con posterioridad a su aprobación, estableciendo  las bandas de valores, en función de tipologías, usos, aprovechamientos urbanísticos y grados de desarrollo del planeamiento.

Después de todo el “ boom inmobiliario”, donde los precios de las viviendas, solares , y en fin, cualquier inmueble, ha experimentado un alza espectacular hasta aproximadamente el 2008, los municipios/autonomías, a través de las diferentes exacciones, no han parado de recaudar dichos impuestos , sobre unas bases imponibles lejos de toda realidad económica y urbanística.

En su  artículo 28, el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, señala los procedimientos para determinar la valoración catastral, tanto de los bienes inmuebles urbanos como rústicos.

Es curioso que si bien indica la ley que estas revisiones se podrán realizar bien de oficio, bien  a instancia del Ayuntamiento  correspondiente,  cuando respecto ( sic ): “a una pluralidad de bienes inmuebles, se pongan de manifiesto diferencias sustanciales  entre los valores de mercado y los que sirvieron de base para la determinación de los valores catastrales  vigentes, ya sea como consecuencia de una modificación  en el planeamiento urbanístico o de otras circunstancias”, la ADMINISTRACIÓN  ha girado la cabeza y ha hecho “oídos sordos”a la situación tan compleja que los contribuyentes de a pie estamos atravesando.

Y aunque la ley establece en el art. 28.3 apartado a): “ … que la revisión de la ponencia de valores sólo podrá iniciarse transcurridos 5 años  desde la entrada en vigor de los valores derivados del anterior procedimiento … “, señala de forma meridiana , que  en todo caso se iniciará a partir de los 10 años  desde dicha fecha.

En resumen, nos encontramos con municipios donde las última revisiones de valores catastrales que realizaron muchos ayuntamientos a través del Catastro, se aplicaron en la banda de años  más elevada ( años 2000-2008 ), en cuanto a precios por metro cuadrado dentro del sector inmobiliario.

También tenemos ayuntamientos, donde la ponencia de valores tiene más de 10 años de antigüedad, y que por temor a tener que actualizar a la baja los valores catastrales a los precios actuales de mercado, los ayuntamientos  “ no mueven ficha”.

Y en fin, también hay ayuntamientos, que han calificado como suelos urbanos , suelos rústicos, que por no tener un instrumento urbanístico de desarrollo, no pueden ser calificados como tales, con el consiguiente agravio , pues el contribuyente  ha de pagar Plusvalía , IBI, etc …, con carácter de suelo urbano , con la consiguiente valoración catastral ( ver sentencia del T.S.J. Cataluña ).

Afortunadamente,  cada día  nos vamos encontrando con  sentencias en esta materia a favor del contribuyente, por lo que tenemos un camino abierto por recorrer en esto frentes, que de manera somera he intentado exponer.

A vuestra disposición,

Un saludo.

info@reclamacionesyquejas.es

Tfno.:984841084

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