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Determinación del valor catastral de bienes inmuebles urbanos: Normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones.

 

Determinación del valor catastral de bienes inmuebles urbanos: Normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones.

R.D. 1020/1993

Algunas matizaciones, consideraciones y apreciaciones … .

 

En el art. 2 del R.D. 1020/1993 por el que se aprueba dichas normas, se hace referencia a un módulo de valor “M”, cuya revisión se realizará anualmente, sirviendo de base para la fijación del valor catastral prevista en la norma 16 .

El órgano competente de aprobación de ese módulo es el Mº de Economía a propuesta del Centro de Gestión Catastral y oído el Consejo Superior de la Propiedad Inmobiliaria.

Pues bien, el objeto de dicho módulo no es otro que recoger las variaciones experimentadas en el período de tiempo indicado en los bienes inmuebles de naturaleza urbana, “de acuerdo con los análisis de mercado que al efecto se realicen por el Centro de Gestión Catastral”.

En la denominación del cuadro marco de valores hace referencia a que el cálculo de los valores de suelo y construcción se realizarán en actuaciones masivas, garantizando una coordinación de los mismos.

Para la metodología , la norma nº 3 dice así:

Para el cálculo del valor catastral se tomará como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso pueda exceder de éste”.

 

En la norma nº 4 se define  como suelo urbano:

“Sin perjuicio de la clasificación del suelo, resultante de la legislación y el planeamiento urbanístico, tendrán la consideración de suelo a los efectos de su definición como bienes inmuebles urbanos y su consiguiente inclusión en el catastro inmobiliario urbano:

  1. a) El suelo urbano, el susceptible de urbanización, el urbanizable programado y el urbanizable no programado desde el momento en que se apruebe un programa de actuación urbanística, todo ello de acuerdo con las definiciones comprendidas en la legislación urbanística vigente.
  2. b) Los que, no estando incluidos en el apartado anterior, dispongan de vías pavimentadas o encintado de aceras y cuenten además con alcantarillado, suministro de agua, suministro de energía eléctrica y alumbrado público.
  3. c) Los ocupados por construcciones de naturaleza urbana definidas en la norma siguiente.
  4. d) Los que se fraccionen en contra de la legislación agraria vigente, siempre que tal fraccionamiento desvirtúe su uso agrario y sin que ello represente alteración alguna de la naturaleza rústica de los mismos a otros efectos distintos de los catastrales”.

Como es sabido hoy en día, y en el artículo publicado en esta web titulado “EL IBI Y LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 30 DE MAYO DE 2014”, el Tribunal Supremo fijó doctrina acerca de lo que se define como suelo urbano, siendo necesario un instrumento urbanístico en el caso de suelos que no hayan sido desarrollados previamente, y por tanto su consideración hasta aquel momento será clasificado como suelo rústico.

 En la Norma 16 se señala que:

“Los valores de MBC resultantes de esta diversificación podrán incrementarse por acuerdo de la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria, según los análisis de mercado que al efecto se realicen por la Dirección General del Catastro, mediante la aplicación de coeficientes comprendidos entre los máximos y mínimos que se incluyen en el cuadro siguiente”:

Módulo Básico de Construcción (MBC)

Coeficientes

MBC1

1,00-1,36

MBC2

1,00-1,31

MBC3

1,00-1,29

MBC4

1,00-1,27

MBC5

1,00-1,24

MBC6

1,00-1,22

MBC7

1,00-1,20

 

Y otra norma, cuyo contenido  no se corresponde  con la realidad:

“Norma 23. Estudios del mercado inmobiliario urbano.

“El Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria establecerá los criterios y contenido mínimo de los estudios del mercado inmobiliario que servirán de base para la redacción de las ponencias de valores … “

Estos estudios tienen por objeto la realización de una investigación de los datos económicos del mercado inmobiliario urbano, su posterior recopilación y análisis y la elaboración de unas conclusiones que reflejen la situación del mercado a los efectos de lo previsto en el artículo 66 de la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales”.

 

Por lo que se puede desprender después de ver entre otras , parte de esta normativa,  que el legislador sólo tenía en mente situaciones económicas favorables para el contribuyente , y por ende para  la Hacienda , en su sentido más genuino, obviando año tras año la  minusvalía patrimonial de sus inmuebles  en miles de ciudadanos en unos casos – con liquidaciones el I.B.I y en la Plusvalía Municipal desorbitantes- y en otros, practicando liquidaciones complementarias sobre el valor de compraventa en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales I.T.P. que nada tiene que ver con la realidad.

 

Saludos cordiales.

Quedamos a su disposición para resolver su caso.

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Eugenio Gómez

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