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Determinación del valor catastral de bienes inmuebles urbanos: Normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones.

 

Determinación del valor catastral de bienes inmuebles urbanos: Normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones.

R.D. 1020/1993

Algunas matizaciones, consideraciones y apreciaciones … .

 

En el art. 2 del R.D. 1020/1993 por el que se aprueba dichas normas, se hace referencia a un módulo de valor “M”, cuya revisión se realizará anualmente, sirviendo de base para la fijación del valor catastral prevista en la norma 16 .

El órgano competente de aprobación de ese módulo es el Mº de Economía a propuesta del Centro de Gestión Catastral y oído el Consejo Superior de la Propiedad Inmobiliaria.

Pues bien, el objeto de dicho módulo no es otro que recoger las variaciones experimentadas en el período de tiempo indicado en los bienes inmuebles de naturaleza urbana, “de acuerdo con los análisis de mercado que al efecto se realicen por el Centro de Gestión Catastral”.

En la denominación del cuadro marco de valores hace referencia a que el cálculo de los valores de suelo y construcción se realizarán en actuaciones masivas, garantizando una coordinación de los mismos.

Para la metodología , la norma nº 3 dice así:

Para el cálculo del valor catastral se tomará como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso pueda exceder de éste”.

 

En la norma nº 4 se define  como suelo urbano:

“Sin perjuicio de la clasificación del suelo, resultante de la legislación y el planeamiento urbanístico, tendrán la consideración de suelo a los efectos de su definición como bienes inmuebles urbanos y su consiguiente inclusión en el catastro inmobiliario urbano:

  1. a) El suelo urbano, el susceptible de urbanización, el urbanizable programado y el urbanizable no programado desde el momento en que se apruebe un programa de actuación urbanística, todo ello de acuerdo con las definiciones comprendidas en la legislación urbanística vigente.
  2. b) Los que, no estando incluidos en el apartado anterior, dispongan de vías pavimentadas o encintado de aceras y cuenten además con alcantarillado, suministro de agua, suministro de energía eléctrica y alumbrado público.
  3. c) Los ocupados por construcciones de naturaleza urbana definidas en la norma siguiente.
  4. d) Los que se fraccionen en contra de la legislación agraria vigente, siempre que tal fraccionamiento desvirtúe su uso agrario y sin que ello represente alteración alguna de la naturaleza rústica de los mismos a otros efectos distintos de los catastrales”.

Como es sabido hoy en día, y en el artículo publicado en esta web titulado “EL IBI Y LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 30 DE MAYO DE 2014”, el Tribunal Supremo fijó doctrina acerca de lo que se define como suelo urbano, siendo necesario un instrumento urbanístico en el caso de suelos que no hayan sido desarrollados previamente, y por tanto su consideración hasta aquel momento será clasificado como suelo rústico.

 En la Norma 16 se señala que:

“Los valores de MBC resultantes de esta diversificación podrán incrementarse por acuerdo de la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria, según los análisis de mercado que al efecto se realicen por la Dirección General del Catastro, mediante la aplicación de coeficientes comprendidos entre los máximos y mínimos que se incluyen en el cuadro siguiente”:

Módulo Básico de Construcción (MBC)

Coeficientes

MBC1

1,00-1,36

MBC2

1,00-1,31

MBC3

1,00-1,29

MBC4

1,00-1,27

MBC5

1,00-1,24

MBC6

1,00-1,22

MBC7

1,00-1,20

 

Y otra norma, cuyo contenido  no se corresponde  con la realidad:

“Norma 23. Estudios del mercado inmobiliario urbano.

“El Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria establecerá los criterios y contenido mínimo de los estudios del mercado inmobiliario que servirán de base para la redacción de las ponencias de valores … “

Estos estudios tienen por objeto la realización de una investigación de los datos económicos del mercado inmobiliario urbano, su posterior recopilación y análisis y la elaboración de unas conclusiones que reflejen la situación del mercado a los efectos de lo previsto en el artículo 66 de la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales”.

 

Por lo que se puede desprender después de ver entre otras , parte de esta normativa,  que el legislador sólo tenía en mente situaciones económicas favorables para el contribuyente , y por ende para  la Hacienda , en su sentido más genuino, obviando año tras año la  minusvalía patrimonial de sus inmuebles  en miles de ciudadanos en unos casos – con liquidaciones el I.B.I y en la Plusvalía Municipal desorbitantes- y en otros, practicando liquidaciones complementarias sobre el valor de compraventa en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales I.T.P. que nada tiene que ver con la realidad.

 

Saludos cordiales.

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Eugenio Gómez

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LA CALIFICACIÓN DEL IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES (I.B.I.) A LOS EFECTOS DE LA SENTENCIA 05/2014 DEL TRIBUNAL SUPREMO

 

La presión fiscal que ejerce el IBI, resistente a las crisis económicas, cuya recaudación nunca ha bajado desde su creación, tiene una especial transcendencia e incidencia sobre otros tributos, como es por ejemplo el  Impuesto  sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido como plusvalía municipal). Un impuesto que con los tiempos que corren, y después del boom inmobiliario, ha tenido un efecto perverso en la capacidad económica del contribuyente, encontrándonos con la paradoja de tener que tributar , aún cuando se han producido minusvalías en las transacciones sde compraventa, sucesiones/donaciones, etc… .

 

Pues bien, el T. Supremo ha dictaminado en una sentencia en interés de ley que para que un suelo urbanizable pague el IBI URBANO, ha de haber iniciado su desarrollo urbanístico; es decir, que exista un instrumento de planeamiento y de ordenación  ( Plan Parcial, Plan Especial, Estudio de Detalle). Y en caso contrario la calificación que merece tal suelo sería la de naturaleza rústica, con unas consecuencias evidentes para los propietarios.

El litigio se originó cuando el Ayuntamiento de Badajoz decidió reclasificar varios terrenos rústicos y darles la consideración de urbanizables, con lo que sus propietarios vieron multiplicarse la cantidad a pagar por dicho impuesto pero sin posibilidad de desarrollar urbanísticamente los terrenos por no tener aprobado el Plan Parcial. La sentencia ha puesto de manifiesto que muchos propietarios que están en el mismo caso se han visto, y se ven, obligados injustamente a pagar el impuesto con un valor de suelo urbano, cuando el mismo es rústico.

Muchos contribuyentes afectados  han comenzado a actuar para que se les cobre por lo que se les tiene que cobrar (un bien rústico a efectos catastrales) y no por lo que se les  viene aplicando (un  I.B.I. Urbano).

Ante tal situación el Catastro ha adoptado una  única resolución tipo para  desestimar la avalancha de solicitudes que se le están presentando, cuyas alegaciones y razones que exponen como argumentos para la no aplicabilidad de dicha sentencia son:

 

1.-Extemporaneidad de la  de recalificación: la sentencia no tiene efectos jurídicos directos sobre las situaciones jurídicas particulares, ni produce la anulación de los valores catastrales.

2.- Tampoco  la sentencia fija doctrina legal y, al no haberse reiterado dicho criterio, no sienta jurisprudencia.

3.-Además, la sentencia no tiene efectos directos respecto de ponencias de valores aprobadas a la fecha del fallo, ni tampoco respecto de los valores catastrales de los inmuebles calculados en su aplicación.

4.- Y por último alega que al tratarse de una única sentencia, no sienta jurisprudencia porque no hay reiteración en este tipo de resoluciones.

O sea, la Dirección General del Catastro Inmobiliario, no  considera  la naturaleza jurídica de los terrenos a efectos catastrales.

Parece claro que en los casos en que la ponencia catastral sea firme, como se está alegando, la Administración estaría obligada, en base a los argumentos del Tribunal Supremo, a su revisión de oficio, recalificando como rústico lo que en su día calificó como urbano. Pero la auto-tutela administrativa y los procesos juegan a su favor. Este es un caso que, a buen seguro, aumentará en buen número las reclamaciones económico-administrativas y los recursos ante la jurisdicción contencioso-administrativa.

El caso permite una reflexión colateral nada desdeñable. No es lo mismo una sentencia del Tribunal Supremo para el contribuyente que para la Administración. Una única sentencia alegada por el ciudadano, por muy claros y firmes que sean sus pronunciamientos, permite a la Administración alegar que, ante la falta de reiteración, la misma no sienta jurisprudencia. Sin embargo, en el caso contrario, una única sentencia favorable a las tesis administrativas permite a aquella, dado el principio de auto-tutela y ejecutividad de sus actos, basarse en ella para desestimar las pretensiones del contribuyente.

Esta sentencia sobre el IBI pone de manifiesto la escasa autoridad (en términos de efecto útil de sus pronunciamientos) que hoy tiene nuestro Tribunal Supremo y lo errado del reciente y enconado debate sobre el anteproyecto de Ley Orgánica del Poder Judicial que pretende, poniendo al recurso de casación en su sitio, establecer el carácter vinculante de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, con el fin de que la misma no sea constantemente desdeñada y tengamos algo de seguridad jurídica. La sentencia comentada supone un fallo de amplio espectro y trascendencia jurídica y sería, sin duda, un claro ejemplo de jurisprudencia vinculante útil.

Y siendo la comentada una sentencia dictada en interés de la ley, se pone de manifiesto también la errónea regulación actual de dicho recurso que solo fija doctrina legal (vinculante) cuando la sentencia es estimatoria, teniendo en cuenta que la mayoría de las veces quien recurre es la Administración, dada la limitación en cuanto a legitimación para recurrir. La sentencia favorece a los contribuyentes y, paradójicamente, no fija doctrina legal.

 

Tras esta sentencia, la Defensora del Pueblo, formuló una  Recomendación :

1.-“Modificar la vigente redacción del art. 7.2.b del R.Decreto Legislativo 1/2004, que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, para acomodarlo al Real Decreto Legislativo 2/2008, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo.

2.-Modificar  la normativa de valoración de los suelos que no hayan alcanzado las características del suelo urbano, de modo que el valor de esos inmuebles se acomode a su valor real”.

 

La Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario afectará a miles de inmuebles , con importantes consecuencias tributarias, pues habrá que modificar las cuotas del IBI de aquellos terrenos que habían sido clasificados como urbanos, sin tener el Ayuntamiento competente, un instrumento de planeamiento urbanístico para calificar terrenos rústico /urbanizables a urbanos (según la resolución de la sentencia del Tribunal Supremo).

Además, esta modificación  de valor catastral de dichos terrenos incide en otros impuestos , tanto estatales como IRPF, como en el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (Plusvalía Municipal).

Un cordial saludo.-

Eugenio Gómez

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RECUPERA TU PLUSVALÍA MUNICIPAL!!!.

SENTENCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL ACERCA DEL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA  URBANA:

ALGUNOS COMENTARIOS, EFECTOS Y CONSECUENCIAS.

 

 

La cuestión de inconstitucionalidad promovida en 2015 por el Juzgado nº 3  de Donostia, está basada en relación con los artículos 1.4 y 7.4 de la Norma Foral 16/1989 sobre este impuesto, así como con los art. 104 y 107 del R.D. Legislativo 2/2004 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, al tratarse de un impuesto local , deriva del recurso planteado por una sociedad mercantil de Guipúzcoa, la cual  vendió en 2014 un inmueble en Irún por valor de 600.000 euros y que había adquirido en Mayo de 2003 por importe de 3.101.222,45 euros, generando a la mercantil una pérdida patrimonial a efectos del Impuesto de Sociedades.

Pues bien, el ayuntamiento competente le giró una liquidación  por la denominada “plusvalía municipal“ de 17.899,44 euros.

Interpuesto recurso contencioso-administrativo, se plantea dicha cuestión de inconstitucionalidad por posible violación del art. 31.1 de la Constitución, motivado en un gravamen sobre un incremento de valor que no es real ni cierto, yendo no sólo contra el principio de CAPACIDAD ECONÓMICA , sino que podría devenir en CONFISCATORIEDAD  (art. 31 C.E. ) , así como en la limitación al DERECHO DE DEFENSA ( art.24 C.E. ).

El órgano judicial en su motivación de razones alega que la  disposición de la regulación del sistema tributario local  de régimen común sigue una estructura establecida,  respetando las normas de armonización que sean aplicables en la materia, razón por la cual, la regulación de los art.1 y 4 de la Norma Foral, se corresponde con la de los art. 104 y 107 de la LHL, en conexión con el art.7.4 de la Norma Foral y 110 LHL, respectivamente, “ … los cuales impiden cualquier prueba en contrario en la determinación de la base imponible del tributo, reduciéndose las posibilidades impugnatorias a “ la aplicación correcta de las normas reguladoras del impuesto.”

Es decir se plantea determinar si al existir una regla objetiva en los preceptos citados para la valoración de una plusvalía, aun produciéndose realmente una MINUSVALÍA, son o no constitucionales.

El Tribunal Constitucional en unas de sus disertaciones  respecto al Pº de Capacidad Económica, distingue entre capacidad económica como “fundamento” de la tributación (“ de acuerdo con”) y la capacidad económica como “medida” del tributo (“ en función”), pues el deber de contribuir al sostenimiento de los gastos del Estado que consagra el ar.31.1 de C.E. no puede llevarse a efecto de cualquier manera, sino única y exclusivamente “ de acuerdo con” la capacidad económica y, en el caso de los impuestos, también “en función de “ su capacidad económica. En efecto, el tributo es una prestación patrimonial coactiva que por imperativo dl art. 31.1 C.E., “sólo puede exigirse cuando existe capacidad económica y  en la medida- en función- de la capacidad económica.”

 

Y continúa:

“En definitiva, el tratamiento que los arts. 4 y 7.4 de la Norma Foral 16/1989 otorgan a los supuestos de no incremento o, incluso, de decremento, en el valor de los terrenos de naturaleza urbana, carece de toda justificación razonable en la medida en que, al imponer a los sujetos pasivos del impuesto la obligación de soportar la misma carga tributaria que corresponde a las situaciones de incrementos derivados del paso del tiempo, se están sometiendo a tributación situaciones de hecho inexpresivas de capacidad económica, lo que contradice frontalmente el principio de capacidad económica que la Constitución garantiza en el art. 31.1. De esta manera, los preceptos enjuiciados deben ser declarados inconstitucionales, aunque exclusivamente en la medida que no han previsto excluir del tributo a las situaciones inexpresivas de capacidad económica por inexistencia de incrementos de valor”.

 

Tampoco salva la conclusión alcanzada por la abogada del Estado , en el sentido que los valores catastrales ( los que sirven de referencia para determinar el incremento del valor del terreno urbano ) , puedan ser objeto de una actualización, incluso a la baja, por aplicación de los coeficientes previstos en la Ley  de Presupuestos Generales- desde el ejercicio 2014  … “.

A diferencia de lo que venía sucediendo hasta el 2013, en el que se aplicaba un único coeficiente de actualización del valor catastral de los bienes inmuebles, posibilitando a los ayuntamientos, siempre que hubiesen puesto de manifiesto diferencias sustanciales entre los valores de mercado y los que sirvieron para determinar los valores catastrales vigentes, la posibilidad de actualizar estos valores, y siempre que hubiesen transcurrido al menos cinco años desde la entrada del anterior procedimiento de valoración colectiva de carácter general.

 

 ( … “Finalmente, debemos rechazar el argumento sostenido tanto las Juntas Generales y la Diputación Foral de Gipuzkoa como la Abogada del Estado y la Fiscal General del Estado, de que sería posible efectuar un planteamiento alternativo a la conclusión de la inconstitucionalidad de la norma. Consideran que dado que el presupuesto que provoca el nacimiento de la obligación tributaria es la existencia de un incremento de valor del terreno de naturaleza urbana puesto de manifiesto en el momento de la transmisión, cuando no exista tal incremento de valor, no nacería la obligación tributaria del impuesto, por inexistencia de hecho imponible. De esta manera, a su juicio, los preceptos cuestionados admitirían una interpretación constitucional conforme a la cual, en aquellos supuestos en los que los que no se hubiese manifestado una plusvalía por ser inferior el valor de transmisión del terreno al de adquisición, no se habría devengado el tributo al no haberse realizado el presupuesto de hecho previsto en la ley para provocar el nacimiento de la obligación tributaria, siendo posible, a tal fin, promover el procedimiento de tasación pericial contradictoria en orden a la acreditación de la inexistencia de ese incremento de valor “).

 

¡¡¡OJO!!!:  EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL  NO VALORA QUE EL CONTRIBUYENTE  TENGA QUE ACUDIR A UNA TASACIÓN PERICIAL CONTRADICTORIA COMO MÉTODO DE CONFIRMACIÓN O CORRECIÓN DE LA PLUSVALÍA OBJETO DE GRAVAMEN (ES DECIR QUE HAYA QUE REALIZAR UNA TASACIÓN).

… Conforme a lo dicho, no es posible asumir la interpretación salvadora de la norma cuestionada que se propone porque, al haberse establecido un método objetivo de cuantificación del incremento de valor, la normativa reguladora no admite como posibilidad ni la eventual inexistencia de un incremento ni la posible presencia de un decremento (el incremento se genera, en todo caso, por la mera titularidad de un terreno de naturaleza urbana durante un período temporal dado, determinándose mediante la aplicación automática al valor catastral del suelo en el momento de la transmisión de los coeficientes previstos en el art. 4.3 NFG). Es más, tampoco permite, siquiera, la determinación de un incremento distinto del derivado de “la aplicación correcta de las normas reguladoras del impuesto” (art. 7.4 NFG).

Es cierto que el art. 104.1 de la Norma Foral 2/2005, de 8 de marzo, General Tributaria del Territorio Histórico de Gipuzkoa, prevé que “las presunciones establecidas por las normas tributarias pueden destruirse mediante prueba en contrario, excepto en los casos en que expresamente se prohíba por Norma Foral”. Pero en el caso analizado, como ya hemos tenido la oportunidad de señalar con anterioridad, estamos en presencia de una auténtica ficción jurídica conforme a la cual la mera titularidad de un terreno de naturaleza urbana genera, en todo caso, en su titular, al momento de su transmisión y al margen de las circunstancias reales de cada supuesto, un incremento de valor sometido a tributación, respecto del cual, la norma no permite acreditar un resultado diferente al resultante de la aplicación de las reglas de valoración que contiene”.

 

“ Antes de pronunciar el fallo al que conduce la presente Sentencia, debe dejarse bien sentado que el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos no es, con carácter general, contrario al Texto Constitucional, en su configuración actual”.

 

“Lo es únicamente en aquellos supuestos en los que somete a tributación situaciones inexpresivas de capacidad económica, esto es aquellas que no presentan aumento de valor del terreno al momento de la transmisión”.

 

“En consecuencia, SE DECLARAN INCONSTITUCIONALES Y NULOS los artículos , del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana , únicamente en la medida en que someten a tributación situaciones inexpresivas de capacidad económica, impidiendo a los sujetos pasivos que puedan acreditar esta circunstancia”.

En definitiva, queda al arbitrio del legislador, a configuración de la normativa vigente, para acomodar las modificaciones oportunas  a la sentencia comentada, de manera que no sean sometidas “… a tributación las situaciones de inexistencia de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana”.

Por lo tanto, el Alto Tribunal reconoce que en la aplicación de la “Plusvalía Municipal”,  NO se dan las circunstancias previstas en el art. 31.1 ( PRINCIPIO DE CAPACIDAD ECONÓMICA).

Por lo que queda abierto todo el campo de actuación, solicitando todas aquellas liquidaciones giradas por tu Ayuntamiento y abonadas , durante estos últimos cuatro años en las cuales se han obtenido minusvalías”.

 

VER SENTENCIA DEL T. CONSTITUCIONAL EN EL ENLACE:

http://www.reclamacionesyquejas.es/sentecia-t-constitucional-sobre-plusvalia-municipal/

 

SALUDOS.-

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Sentencia Tribunal Supremo 2159/2014: EL I.B.I. en suelos urbanizables

He aquí una resolución donde se dirime la naturaleza de lo que se considera un terreno urbano o rústico en función del planeamiento urbanístico  que tenga el Municipio o del instrumento urbanístico  para su desarrollo. Y de ahí  la no sujeción para determinados terrenos considerados injustamente como urbanos en impuestos como el IBI  y  probablemte  en el Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos ( I.I.V.T.N.U.),llamado coloquialmente como Plusvalía Municipal, pues no en vano tiene su fundamento en el IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES, a efectos de valor catastral del suelo urbano.

Y si no es considerado un suelo urbano , tampoco sería de aplicación este tributo.

Descarga sentencia: SENTENCIA-T. SUPREMO 2159/2014 -I.B.I.

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