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Comprobacion de valores en Comunidad de Madrid

El método de comprobación de valores más utilizado en la Comunidad de Madrid es un híbrido entre el “Dictamen de Peritos” (artículo 57.1.e, de la LGT) y el de “Precios Medios en el Mercado” (artículo 57.1.c). Se trata de un método de comprobación que les está dando muchos problemas y que está siendo anulado por los Tribunales, por lo que su impugnación tiene muchos visos de prosperar.

Últimamente, y ante el fracaso de este método de valoración, la Comunidad de Madrid está empezando a utilizar el método de comprobación del artículo 57.1.g (Valor asignado para la tasación de fincas hipotecadas).

El Tribunal Supremo ha declarado que los métodos de comprobación de valores son los previstos en el artículo 57 de la Ley General Tributaria, y no otros. En dicho artículo, no existen los métodos híbridos que en ocasiones utiliza la Administración. Por tanto, un dictamen de peritos cuyo resultado sea consecuencia de la aplicación directa de los precios de mercado será ilegal, en la medida en que no será un dictamen pericial al uso, sino tan sólo el resultado de la aplicación de otro método distinto.

Por tanto, cuando se haga un dictamen de peritos utilizando los precios medios de mercado calculados conforme a la normativa aprobada, el perito no podrá aplicar estos directamente, sino que deberá razonar su aplicación, lo que en la mayoría de los casos le obligará a una inspección personal del inmueble comprobado.

Además, en la Comunidad de Madrid es frecuente que los peritos lleven a cabo su valoración, basándola en el método de comparación de mercado. Es decir, en el valor otorgado en otras transmisiones de inmuebles que se consideran similares al comprobado.

Pues bien, Recientemente, el TSJ de Madrid ha anulado este tipo de comprobaciones, considerando que no están suficientemente motivadas. El Tribunal madrileño, venía hasta hace poco tiempo desestimando los recursos que se planteaban contra este método de valoración, pero ha cambiado su criterio a raíz de una sentencia del Tribunal Supremo dictada a finales de 2015.

En dicha sentencia, el Alto Tribunal consideraba que, en las comparaciones utilizadas entre inmuebles no se razonan las circunstancias por las que se consideran semejantes las fincas tomadas como referencia, ni se aportan las circunstancias de los inmuebles testigos empleados, desconociéndose si las transacciones que se citan son reales, ni qué tipo de transacción se llevó a cabo.

Además, tampoco se aclara si se trata de valores declarados o comprobados administrativamente, ni se justifica el estado de conservación de los inmuebles. Por último, ningún perito ha visitado estos inmuebles “testigo” para comprobar la idoneidad de la comprobación.
El Tribunal Supremo ya declaró en 2012 que la visita del perito era necesaria cuando se utilizaba el método del dictamen de peritos, y en la valoración se tenían en cuenta circunstancias tales como el estado de conservación, las calidades de edificación, etc…

El propio Tribunal Económico Administrativo Central, que pertenece al Ministerio de Hacienda, ha cuestionado estas valoraciones, indicando que deben incorporarse siempre al expediente administrativo las escrituras que documenten las operaciones que se utilizan como muestras o testigos.

Por último, y respecto a las comprobaciones que últimamente está realizando la Comunidad de Madrid, aplicando el método del 57.1.g (Valor asignado para la tasación de fincas hipotecadas), hay que indicar que se trata de un método de valoración cuestionado por el TEAC. Consideramos en consecuencia, que hay bastantes posibilidades de anular las liquidaciones que, en aplicación de dicho método de valoración, dicte la Consejería.

Por ello, es conveniente recurrir las comprobaciones de valores que lleguen de la Comunidad de Madrid, ya que en estos momentos están siendo muy cuestionadas, por los Tribunales y existen bastantes posibilidades de éxito.
Por tanto cuando se presentan casos donde el contribuyente. manifiesta. discrepencias habrá que estar atentos a :
Validez del procedimiento utilizado.
Aspectos procedimentales: prescripción, caducidad,órgano competente, etc … .
Método y circunstancias para la obtencion del valor del inmueble objeto de revisión.
Motivación particularizada para ese bien.
Valores discrepantes: antigüedad, superficie,localización,estado de conservación, destino de estado, etc … .
Para cualquier consulta pueden acceder a nuestra página www.reclamacionestributarias.es, o bien a través del correo info@reclamacionestributarias.es, desde donde le atenderemos de forma personalizada, siendo la primera consulta gratuita.
Un saludo.

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PONENCIA DE VALORES CATASTRALES: REALIDAD O FANTASÍA.

  1. casa

 

LA PONENCIA DE VALORES: PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN  COLECTIVA DE BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA:

¿REVISIÓN DE VALORES CATASTRALES RESPECTO A PRECIOS DE MERCADO ????.

UNA FANTASÍA PARA EL CONTRIBUYENTE.

 

En el capítulo V- Valoración- del Real  Decreto Legislativo 1/2004 de 05 de Marzo , por el que se aprueba  el texto refundido de la Ley del Catastro  Inmobiliario, en sus artículos del 22 al 24 , se describe tanto como se obtiene el valor catastral , así como los criterios y límites .

Entre otros aspectos o factores que se tienen en cuenta a efectos de computar el valor del inmueble  se contempla:

 

1.- La localización del inmueble, las circunstancias que afectan al suelo y su aptitud para la producción.

2.-Costes  de ejecución material de las construcciones, beneficios de contrata, …, el uso, la calidad, antigüedad del inmueble y otras características especiales si así se determinan como tales.

3.-Gastos de la producción  y beneficios de la actividad empresarial de promoción.

4.-Las circunstancias y valores del mercado.

5-Cualquier otro factor que  reglamentariamente se determine.

Y en el art. 23.2, literalmente dice así:

El valor catastral  de los inmuebles no podrá  superar el valor de mercado , entendido por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará , mediante orden del Ministro de Hacienda , un coeficiente de referencia de mercado para los bienes de una misma clase.

En el  art. 24, titulado “Determinación del valor catastral”  éste se determinará a través de la correspondiente Ponencia de valores, bien a través del Procedimiento de  Valoración Colectiva General, Parcial o Simplificada.

La ponencia de valores es un instrumento administrativo por el cual se establecen  los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para  determinar el valor catastral. En la misma ponencia, se incluyen, todos los elementos necesarios, que por modificación del planeamiento urbanístico, adquieran la clase a que se refiera dicha ponencia con posterioridad a su aprobación, estableciendo  las bandas de valores, en función de tipologías, usos, aprovechamientos urbanísticos y grados de desarrollo del planeamiento.

Después de todo el “ boom inmobiliario”, donde los precios de las viviendas, solares , y en fin, cualquier inmueble, ha experimentado un alza espectacular hasta aproximadamente el 2008, los municipios/autonomías, a través de las diferentes exacciones, no han parado de recaudar dichos impuestos , sobre unas bases imponibles lejos de toda realidad económica y urbanística.

En su  artículo 28, el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, señala los procedimientos para determinar la valoración catastral, tanto de los bienes inmuebles urbanos como rústicos.

Es curioso que si bien indica la ley que estas revisiones se podrán realizar bien de oficio, bien  a instancia del Ayuntamiento  correspondiente,  cuando respecto ( sic ): “a una pluralidad de bienes inmuebles, se pongan de manifiesto diferencias sustanciales  entre los valores de mercado y los que sirvieron de base para la determinación de los valores catastrales  vigentes, ya sea como consecuencia de una modificación  en el planeamiento urbanístico o de otras circunstancias”, la ADMINISTRACIÓN  ha girado la cabeza y ha hecho “oídos sordos”a la situación tan compleja que los contribuyentes de a pie estamos atravesando.

Y aunque la ley establece en el art. 28.3 apartado a): “ … que la revisión de la ponencia de valores sólo podrá iniciarse transcurridos 5 años  desde la entrada en vigor de los valores derivados del anterior procedimiento … “, señala de forma meridiana , que  en todo caso se iniciará a partir de los 10 años  desde dicha fecha.

En resumen, nos encontramos con municipios donde las última revisiones de valores catastrales que realizaron muchos ayuntamientos a través del Catastro, se aplicaron en la banda de años  más elevada ( años 2000-2008 ), en cuanto a precios por metro cuadrado dentro del sector inmobiliario.

También tenemos ayuntamientos, donde la ponencia de valores tiene más de 10 años de antigüedad, y que por temor a tener que actualizar a la baja los valores catastrales a los precios actuales de mercado, los ayuntamientos  “ no mueven ficha”.

Y en fin, también hay ayuntamientos, que han calificado como suelos urbanos , suelos rústicos, que por no tener un instrumento urbanístico de desarrollo, no pueden ser calificados como tales, con el consiguiente agravio , pues el contribuyente  ha de pagar Plusvalía , IBI, etc …, con carácter de suelo urbano , con la consiguiente valoración catastral ( ver sentencia del T.S.J. Cataluña ).

Afortunadamente,  cada día  nos vamos encontrando con  sentencias en esta materia a favor del contribuyente, por lo que tenemos un camino abierto por recorrer en esto frentes, que de manera somera he intentado exponer.

A vuestra disposición,

Un saludo.

info@reclamacionesyquejas.es

Tfno.:984841084

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